За три роки після старту державної іпотечної програми «єОселя» на ринку житла сформувався новий тренд — гнучкі розстрочки від забудовників, які поступово витісняють державні кредити. У 2025 році частка розстрочок охоплює від 65% до 90% угод із новобудовами, тоді як державна іпотека залишається лише у 5–15% випадків.
Про це розповідає Finway
Динаміка розвитку та статистика програми «єОселя»
Програма «єОселя» стартувала у жовтні 2022 року із 470 виданими кредитами. Вже у 2023 році кількість кредитів зросла до 5855, що означає приріст на 1145,74% завдяки підвищеному попиту серед військових, медиків, внутрішньо переміщених осіб та активній інформаційній кампанії. Однак у 2024 році темпи зростання різко сповільнилися — за рік видано 8515 кредитів (+45,43%). Попри докапіталізацію на 20 млрд грн і розширення списку учасників (включно з IT-фахівцями та молоддю), програма зіштовхнулась із бюрократичними бар’єрами: до 90% заявок отримують відмову через складність процедур.
«За 9 місяців 2025 року програма «єОселя» видала 5406 кредитів, що становить 63,48% від загальної кількості кредитів за весь 2024 рік, демонструючи спад на 20,78% порівняно з аналогічним періодом 2024 року».
Згідно з прогнозами експертів, якщо нинішній темп (приблизно 600 кредитів на місяць) збережеться, до кінця 2025 року буде видано 7,2–8 тисяч кредитів, що становить близько 90% від рівня минулого року. Для відновлення показників необхідне або спрощення процесу оформлення, або додаткове фінансування.
Географія та основні категорії учасників програми
З жовтня 2022 року до жовтня 2025 року за програмою «єОселя» видано 20 773 кредити на загальну суму 35 млрд грн. Середня вартість житла, придбаного за цією програмою, склала 2,35 млн грн, середня площа — 57,4 м², а ціна за квадратний метр — 39 947 грн. Програма зорієнтована переважно на сегмент економ та комфорт-класу.
Майже половина всіх угод (49,7%) припадає на Київ та Київську область. Далі йдуть Львівська (6,1%), Івано-Франківська (4,7%) та Одеська (4,5%) області. У прифронтових регіонах (Харківська, Запорізька, Сумська) частка угод не перевищує 1% через високі воєнні ризики та складнощі з кредитуванням.
У 2025 році перелік учасників програми значно розширився. Пільгові кредити під 3% отримують військові, силовики, медики, педагоги, науковці, ветерани та учасники бойових дій, особи з інвалідністю внаслідок війни та сім’ї загиблих (60–70% заявок). З них 76% — це військові та силовики, по 20% — медики та педагоги, 4% — науковці. Кредити під 7% доступні для ВПО, IT-спеціалістів, бюджетників, молодих сімей до 35 років і громадян без власного житла або з площею менше норми (25–30% схвалених заявок). Загалом, за весь період дії програми, ВПО отримали 14% кредитів, ветерани — 7%, інші категорії — 79%.
Основні причини низької доступності іпотеки та зростання ролі розстрочок
Попри розширення програми у 2025 році, вона залишається недоступною для більшості громадян через суворі вимоги та бюрократичні процедури. Схвалюється лише 10–30% заявок, а основні причини відмов — невідповідність категоріям, помилки в документах, недостатня акредитація, вікові чи дохідні обмеження, а також воєнні ризики у прифронтових регіонах. Особливо складно отримати іпотеку підприємцям та особам без офіційного працевлаштування — для них доступність програми не перевищує 10–15%.
На тлі жорстких обмежень державної іпотеки ринок нерухомості запропонував ефективну альтернативу — розстрочки від забудовників. За 9 місяців 2025 року укладено близько 10–15 тисяч угод із розтермінуванням, при цьому попит на розстрочки в комфорт-класі зріс на 30%. Розстрочки стали популярними завдяки:
- Швидкому погодженню — рішення приймається за 1–2 дні без банківських перевірок;
- Гнучким умовам — перші внески від 10–20%, строк оформлення до 5–7 років;
- Фіксації ціни в гривні, що захищає від інфляції;
- Відсутності категорійних обмежень та розвиненій конкуренції між забудовниками.
У 2025 році забудовники ще більше подовжили строки розстрочок і знизили авансові платежі. Лідери ринку пропонують програми до 5–7 років, безвідсоткові періоди, відсутність прихованих платежів та можливість дострокового погашення. Водночас ціна на квартири з розстрочкою часто на 5–10% вища, що компенсує відсутність відсотків за фінансування.
Зростає і попит на довгострокові розстрочки — на 25–30%, особливо у сегменті комфорт-класу. Покупці готові переплачувати за оперативність оформлення та відсутність перевірки фінансової історії.